Creado en abril de 2020 en Colombia.
TABLA DE CONTENIDO
- EMPEZAR DE CERO
- ¿AHORRAR O INVERTIR?
- ¿NECESITO ALGÚN TIPO DE EDUCACIÓN ESPECIAL?
- ¿BUSCO UN ASESOR. INMOBILIARIA O BROKER?
- ¿CUANDO VENDER?
- APALANCAMIENTO
- COMPRA Y VENTA SOBRE PLANOS
- CONSTRUIR Y VENDER
- COMPRAR Y REMODELAR
- GANAR DINERO EN BIENES RAÍCES SIN INVERTIR
- INFORMACIÓN COMERCIAL Y DE CONTACTO
- CONCLUSIONES
AGRADECIMIENTOS
Agradezco a Dios todo poderoso que me haya permitido entrar por este camino de los negocios de bienes raíces; puesto brindó el conocimiento, herramientas y experiencia que poco a poco llegan a mi vida para crecer en este campo y poder ayudar a otros, como una pequeña semilla
de conocimiento que pueda desarrollarse y algún día dar frutos.
Agradezco a mi esposa, que además de ser mi media naranja es mi socia, coach, tutora y asesora directa e incondicional, que me apoya e impulsa cada día a estudiar y ser mejor en todos los aspectos de mi vida.
A mis socios de la agencia con los que día a día aprendemos y crecemos no solo económicamente sino en hermandad.
1. EMPEZAR DE CERO
Cada persona tiene diferentes fuentes de ingresos, primero los empleados, los cuales están sujetos a un sueldo fijo, puede ser mínimo o superior a este, a algunos apenas les alcanza para sobrevivir; por último, están los que obtienen sus recursos con ingresos variables de forma independiente.
A continuación trataré de dar algunas recomendaciones de cómo empezar de cero para hacer negocios con bienes raíces, no importa si eres empleado o independiente.
SI ERES EMPLEADO
Te puedo hablar de mi experiencia como empleado, soy ingeniero de alimentos, pero por falta de empleo me incliné al campo de la docencia pública en el área de química, donde trabajé con un salario fijo un poco superior al mínimo, ¿POR DONDE EMPEZAR?, nosotros empezamos por el lote, a mi esposa le aprobaron un crédito para comprar el lote de 7 metros de frente por 14 metros de fondo, donde construiríamos una casa, el cual buscamos durante meses; antes de adquirirlo evaluamos muchas opciones del mercado, obviamente teniendo en cuenta nuestro presupuesto; en ese momento, solo pensábamos en el lote, (ENFÓCATE EN UN PASO A LA VEZ). El problema del dinero para construir era un tema que se resolvería en el camino.
Pasados dos años de estar labor ando me aprobaron el crédito de libre inversión que utilizaríamos para construir un primer nivel para vivir, dejando una placa para construir dos apartamentos en el segundo nivel y arrendar los, de tal forma que el núcleo familiar respondía con dos deudas al mismo tiempo, posteriormente solicitamos nuevos créditos para terminar los dos apartamentos y con el arriendo de el los cubríamos la mayoría de las obligaciones adquiridas
En esta época de nuestros inicios en el negocio de bienes raíces no gastábamos nada fuera de lo
común y los dineros extras estaban enfocados solo en la inversión para construir y arrendar, luego de una crisis económica decidimos vender
la casa para construir y vender otras.
En los tiempos de esa crisis decidí esforzarme el triple, buscando trabajo por contratos y como auxiliar de arquitecto donde pude prender más sobre el tema, el dinero generado también estaba enfocado al único objetivo de invertirlo en bienes raíces.
D A T O S E X T R A :
(colocando el dólar a 4000 pesos colombianos).
El lote en el año 2008 nos costó $6.250 dólares.
El crédito inicial para construir el primer nivel fue de $7.500 dólares .
Entre otros créditos más ingresos de trabajo, gastamos un total de $30.000 dólares, terminando los dos pisos (3 apartamentos, el primer nivel de 3 habitaciones 2 baños, garaje y arriba dos apartamentos de 2 habitaciones un baño).
Se logró vender por $53.750 dólares, descontando los intereses bancarios e impuestos logramos un buen recurso con el cual pagamos los créditos y la utilidad fue reinvertida en otros bienes raíces.
Para un empleado que desea invertir en bienes raíces y no cuenta con el capital, el camino es más difícil, pero no es imposible, solo debes esforzarte, ser metódico, enfocándote en el objetivo de construir tu capital. Da un paso a la vez, sino puedes reunir el capital puedes optar por un crédito, como dicen «El mejor motivo para endeudarse es por un bien raíz».
TRES ES MÁS QUE UNO
Pensé escribir sobre la pareja, pero no puedo dejar por fuera que Dios es el centro de mi hogar. Como parejas podemos sumar el ingreso para así acrecentar nuestro poder adquisitivo o de compra, siempre y cuando se lleve una buena administración de los recursos, manteniendo un buen puntaje de crédito y cumpliendo con las obligaciones que el hogar exige.
ADMINISTRACIÓN
Muchos hogares dividen sus gastos, pero recuerden que el cordón de dos o mas dobleces es más difícil de romper, así como se puede sumar la capacidad de compra, se puede manejar un solo fondo común para los gastos e inversiones de cada hogar, en nuestro caso lo hemos hecho de esa manera, donde una sola persona administra los recursos.
La persona que administra debe tener inteligencia emocional y financiera para que pueda autorregular sus emociones al momento de utilizar los recursos económicos.
La administración de los recursos en el matrimonio con un fondo en común te dará la fortaleza de poder sumar los ingresos, lo cual es válido para hacer una petición de préstamo antes los bancos y esta a la vez tenga mayor probabilidad de ser aprobada. Los bancos incluso aceptan en muchos casos los ingresos del núcleo familiar diferente al matrimonio, como por ejemplo hermanos, madre e hijos, etc.
INDEPENDIENTES
Si eres independiente que busca ganar dinero con bienes raíces debes tener en cuenta la importancia de la buena administración para poder ahorrar, debes cubrir los gastos básicos mensuales y enfocar el resto del dinero para crear tu capital de trabajo. Recuerda que si no puedes ahorrar, solicita un préstamo bancario, estos son posibles siempre y cuando lleves un buen manejo de tus puntajes de crédito.
Si no tienes vida crediticia empieza con compromisos financieros pequeños como un plan de telefonía celular en donde se refleje un buen comportamiento de pago y así alcanzar un score positivo en centrales de riesgo.
Para solicitar el crédito ante los bancos debes presentar movimientos en tu cuenta con suficientes recursos, si son limitados te presento dos tips que he utilizado para avanzar en mis negocios.
TIP BANCARIO 1:
En el manejo de dinero por las cuentas bancarias, mensualmente puedes optar por retirar e ingresar a la misma cuenta dineros de ella misma, de tal manera que se vea reflejado un flujo que esté acorde a los parámetros del banco, para que tu crédito sea aprobado. No uses siempre la misma cantidad.
Esta sugerencia le he puesto en práctica y me fue dada en su momento por una amiga asesora bancaria, a la cual le agradezco mucho su aporte.
TIP BANCARIO 2:
Si ya posees un bien, puedes optar por venderlo a tu pareja y utilizar el dinero para construir o invertir en otro bien (esto obviamente en parejas que piensen como una sola carne), asimismo, si el bien está a tu nombre también puedes pasarlo como una donación o venta a un familiar de EXTREMA y ABSOLUTA confianza, para después poder comprarlo y utilizar el dinero del crédito del banco para reinvertirlo, sugiero asesorarte con tu abogado de confianza para firmar las letras o pagarés correspondientes que te protejan en esta transacción.
En mi caso personal, inicialmente puse a nombre de mi hermano una casa en Cereté que inmediatamente por medio de un crédito bancario la compré, él (mi hermano) saliendo del banco me entregó el cheque y con el dinero lo reinvertí en otro bien.
¿AHORRAR O INVERTIR?
El ahorro tradicional en CDT´S, cuentas de ahorro, corriente o el «poner el dinero debajo del colchón» generan una supuesta seguridad o creencia de que el dinero depositado en ellos se valoriza como para generar un ingreso considerable, al banco le conviene que creas eso (excepto en el caso del colchón), podemos invertir ese dinero en un bien raíz que cumpla con las condiciones del mercado para acrecentar su valor en un porcentaje mucho más alto que en las herramientas financieras mencionadas anteriormente.
Muchas personas buscan el bien raíz para vivir, poner en arriendo, o simplemente para que se valorice, otros para no gastarse el dinero, en fin, evalúa tus necesidades o pretensiones, y si buscas GANAR DINERO debes evaluar las demandas de los clientes. Realiza un estudio de mercado o contrata una empresa o persona calificada que lo haga por ti.
Si apenas estás empezando con el negocio de bienes raíces el objetivo inicial de tu inversión puede ser un lote, casa, apartamento, local, entre otros, en adelante te comentaré sobre la diferencia de cada uno de ellos y de los posibles negocios en los que puedes ganar dinero con el los según su relevancia.
APARTAMENTOS Y CASAS
Si buscas invertir en bienes raíces puedes ganar por la venta o por arriendos, lo más recomendable es realizar el estudio de mercado mencionado anteriormente, aunque si lo deseas lo puedes hacer TÚ MISMO, o puedes buscar un ASESOR INMOBILIARIO de confianza, evalúa en que zona prefiere la gente vivir, en el caso de casas, si la gente busca o no los conjuntos cerrados, toda esa información es útil
para evaluar el público objetivo hacia donde vas a dirigir tu inversión, sugiero hacer un cuadro comparativo en excel donde anoten el nombre del proyecto, su ubicación, el precio por m2, área del bien, estrato, número de habitaciones, baños, parqueaderos, valor de
administración, impuestos. La MATRIZ FODA ó DOFA (debilidades-oportunidades-fortalezas y amenazas) es una herramienta útil de comparación para ubicarte y tomar una mejor decisión.
MATRIZ DOFA. Realiza tu propio análisis en un documento de excel o en una simple hoja en blanco. Aquí lo importante es que dediques el
tiempo a analizar todas las variables posibles antes de tomar una decisión, piensa en frío, no con emoción, ni porque el lugar o bien que viste te gustó.
En el caso de las ventas, estas pueden tener un retorno de la inversión variable, es decir no puedes saber con certeza el tiempo exacto en el cual se pueda realizar.
Si lo que buscas es tener un dinero mensualmente en tu bolsillo o cuenta de ahorro o corriente, lo ideal para ti son los arriendos. Este sistema de negocio te puede generar doble utilidad pues mientras el bien se valoriza recibes un ingreso mensual, no obstante todo bien tiene un tiempo donde es conveniente venderlo por la famosa depreciación, la cual puedes ir evaluando año tras año y depende de muchos factores, entre ellos el desarrollo de la zona, las construcciones vecinas, el uso del suelo, entre otros.
Un reconocido inversionista de bienes raíces de Colombia me dijo una vez, compra casas en barrios populares, divídela en dos o más apartamentos y arriéndalos, esa rentabilidad es la máxima obtenida si lo que buscas es ganar dinero con arriendos, para explicarte mejor este tema te comento que la rentabilidad promedio de los arriendos que manejamos para vivienda está en un 0.5% del valor del bien (ejemplo, si el bien tiene un valor comercial de $200.000 dólares, el 0.5% viene siendo $1000 dólares mensuales), para bienes comerciales el rendimiento sería del 0,7% a 0,8%, pero para esos bienes que te comenté en barrios populares puede llegar al óptimo, o lo supera (siendo el porcentaje óptimo el 1% del valor del bien).
Existe un buen negocio en los arriendos de bienes AMOBLADOS, recomiendo para este tipo de negocios apartaestudios u oficinas, hay dos modalidades según el tiempo de duración del arriendo, ya sea por días o por periodos mínimo de 1 año en adelante (este es el periodo mínimo que una póliza de arrendamiento cubre un contrato), aunque con una clausula especial en el contrato y logrando estar deacuerdo con el inquilino se puede aprovechar la póliza y terminar el contrato antes del año.
Para oficinas puedes arrendar por horas y obtener una buena rentabilidad. El negocio de arrendar por horas o días te generaría más atención y cuidado, pero con una mayor rentabilidad (por
encima del 1% mensual).
LOTES URBANOS O CAMPESTRES
Para lotes la ganancia depende de los mismos factores, si es para construir y vivir, para construir y arrendar o para valorización simplemente. Recuerden que la ubicación es el factor más importante en un bien raíz, aunque si es para invertir sugiero tener en cuenta la moda del mercado, pues donde exista mayor interés habrá mejores precios y más facilidad al momento de vender. Existen zonas en cada ciudad donde la gente está buscando comprar, en esa zona debes enfocar tus negocios para un mejor retorno. Te recuerdo el concepto de valorización: es el aumento de precio de un bien o servicio a través del tiempo y por diferentes factores.
Los lotes rurales, fincas o terrenos campestres aunque no lo parezca en nuestras estadísticas como empresa inmobiliaria muestran una menor demanda o número de transacciones finalizadas, es por eso que no los recomendaría para una inversión que genere dinero líquido o de fácil conversión (nueva venta) en caso de necesitarse el dinero con urgencia. Si la intención es poder tener el dinero invertido en un bien raíz que pueda venderse fácilmente, la mejor opción basada en el promedio de las transacciones que hemos realizado sería
la de lotes, oficinas, casas o apartamentos de áreas pequeñas y valores menores, en estratos bajos y medios.
INVERSIÓN EN ESTRATOS ALTOS
La inversión en estratos altos por nuestra experiencia tiende a tener un retorno lento y a veces muy lento, es decir el tiempo para venderlos es más extenso que el promedio del tiempo de la venta de los otros tipos de inmuebles, sumado a esto te recuerdo los gastos de
administración, servicios e impuestos que ellos poseen. Existen excepciones que son los bienes con ubicaciones o usos exclusivos que le dan un valor muy alto con respecto a los otros y que se pueden vender fácilmente siempre y cuando exista el acuerdo en el precio y la forma de pago de los mismos.
3. ¿NECESITO ALGÚN TIPO DE EDUCACIÓN
ESPECIAL?
Para la realización de compras, ventas o para poner en arriendo bienes raíces solo necesitas conocimientos básicos en matemáticas y manejo de negocios simples, sin embargo para poder evaluar el mercado puedes tomar las herramientas mencionadas anteriormente (estudio de mercado, asesoría inmobiliaria) como una base para definir tu compra o venta con mucha más certeza. En el caso de no poder utilizar las herramientas estadísticas, y en caso de contratar un asesor debes también usar el sentido común y algo llamado la inteligencia de las masas o el sentimiento del mercado. Si es para empezar en los negocios de bienes raíces sea de compra-venta o arriendos, empiece por cosas pequeñas, o bienes de menor valor en estratos populares.
4. ¿BUSCO UN ASESOR, INMOBILIARIA O
BROKER?
Muchas personas experimentadas en las transacciones de compra, venta o administración de bienes raíces te dirían que no busques intermediario, simplemente por el costo de la comisión que regularmente está entre un 3% o 5% para ventas o un 10% para arriendos, pero aún así ellos utilizan este servicio por el simple hecho de la INFORMACIÓN que poseen del mercado, del poder y la experiencia en el manejo de la negociación, en el alcance al público objetivo, en el aumento de la probabilidad de una negociación a mayor velocidad y con menores riesgos jurídicos, además del respaldo en los procesos que puedan surgir antes, durante o después de la negociación. Por lo
tanto recomiendo que busques asesoría inmobiliaria teniendo en cuenta su calificación en el mercado.
Para el caso especifico de los arriendos la importancia de las inmobiliarias crece a tal punto que el propietario puede despreocuparse de buscar el cliente, las obligaciones de estar pendiente por los mantenimientos de los bienes, del proceso jurídico de contratación y sobre todo del respaldo en el pago de los cánones de arriendo establecidos, teniendo en cuenta la importancia de las pólizas que
algunas empresas aseguradoras brindan a las inmobiliarias, respaldando el pago del arriendo hasta por 36 meses, en algunos casos servicios públicos, administración e impuestos (IVA para Colombia).
Cabe resaltar que uno de los mayores aportes que un asesor, inmobiliaria o broker puede brindar es el hecho de contar con una base de datos de clientes o estrategias sean tradicionales o digitales que aumente en un gran porcentaje la velocidad y el éxito de la negociación.
5. ¿CUANDO VENDER?
Existen momentos especiales en los cuales por necesidad es necesario vender los bienes raíces, no siendo este el caso, puedes evaluar un porcentaje de incremento del valor del bien donde consideres que debes tomar ganancias o si es momento de reinvertir el dinero en otro bien o proyecto inmobiliario, recuerda que todo bien tiene
un tiempo donde es más fácil vender y otro en el cual puede empezar a depreciarse.
Uno de los movimientos del mercado que me gustan, he hecho y he visto que hacen mis clientes, el cual es comprar en un proyecto inmobiliario y al momento de terminación o entrega del mismo, proceder a venderlo. Cierto es que se puede esperar mucho más tiempo para vender, pues se gana más valorización. pero considero que el tiempo
óptimo donde se puede vender el bien es entre el tiempo de entrega y máximo 2-3 años luego de que sea habitada la primera unidad de vivienda.
6. APALANCAMIENTO
Si no estas familiarizado(a) con el termino, te cuento, es simplemente utilizar el dinero de otro (banco, bien o tercero) para realizar una compra.
En mi país Colombia los bancos actualmente están prestando el 70%, 80% o hasta el 90% del valor del bien a comprar, esto puede cambiar según el país, este dinero que presta el banco es el apalancamiento que necesitas para la compra, sólo debes pagar la cuota inicial, es decir el 30%, 20% o 10% respectivamente y que se puede acordar con el vendedor en un plazo que suele ser el tiempo de construcción o simplemente como le digo a mis clientes OFREZCA, puedes pasar una oferta de cómo te sería posible pagar ese porcentaje inicial, todas las mentes piensan diferente y todos los días podemos levantarnos con pensamientos de actuar de manera diferente que puede favorecer o no una venta o negocio (ATRÉVETE).
Existen clientes que han podido adquirir su bien sin poner un solo centavo de cuota inicial, ¿Cómo lo hicieron?, primero te explico que a mi parecer existen tres tipos de precios de los bienes: El precio comercial: Es el precio que estable el dueño del bien y que el comprador está dispuesto a pagar, siempre está sujeto a ser negociado según las condiciones de forma de pago.
El precio catastral: Es el precio que aparece en la boleta de impuestos, definido en la escritura al momento de la última compra venta.
El precio del avalúo: no lo considero valor comercial pues el avalúo es realizado por el perito para establecer el valor del bien que tomará el banco para la negociación, normalmente coincide con el valor comercial establecido por comprador y vendedor, pero cuando no coincide
pueden existir obstáculos en el proceso, pues el vendedor puede decir «mi bien vale más», «no se lo vendo por ese precio», o también el comprador o el banco pueden desistir de la negociación, en estos casos se puede pedir un segundo avalúo, lo cual es recomendable.
Para lograr la compra con el 100% de apalancamiento, es decir, sin pagar cuota inicial, o solo con dinero del banco, el avalúo del bien debe ser igual o superior al porcentaje (70-80 o 90%) que el banco cubrirá en el crédito. Ejemplo: si el bien está negociado entre las partes por $100.000 dólares. El avalúo del perito del banco arrojó un valor de $140.000 y el banco va a prestarte el 80% sobre ese valor, el valor del cupo de tu crédito sería de $112.000, y solo necesitas $100,000 así que puedes proceder con la negociación. Recuerda revisar al detalle el tema de impuestos en esta modalidad.
Existe una estrategia utilizada comúnmente y es disponer del arriendo de un bien para pagar la cuota del crédito bancario de un próximo bien, esto es bueno, pero hay que tener cuidado con el mismo, pues fue uno de los detonantes de la burbuja inmobiliaria del año 2008 en USA y que puede accionar nuevamente una explosión en tu hogar, ¿Qué tal si una o dos de esas casas tuyas quedara desocupada?, ¿tendrías los ingresos suficientes para pagar las cuotas bancarias de esos bienes?.
Existe una estrategia utilizada comúnmente y es disponer del arriendo de un bien para pagar la cuota del crédito de un próximo bien, esto es bueno, pero hay que tener cuidado con esto, pues fue uno de los detonantes de la burbuja inmobiliaria del año 2008 en USA y que puede accionar nuevamente una explosión en tu hogar, ¿Qué tal si una o dos de esas casas quedara desocupada?, ¿tendrías los ingresos suficientes para pagar las cuotas bancarias de esos bienes?.
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